Dossier bancaire
Rapport d'étude immobilière locative
Dossier :
❦
INVESTISSEMENT LOCATIF
Rapport d'étude immobilière locative
[ Adresse du projet ]
[ Date ]
Projet porté par Mme … et M. …
Rentabilité brute du projet
XX,XX%
Taux d'endettement après projet
XX,XX%
★
L'essentiel du projet
Fiche de synthèse
Le bien en un coup d'œil
Adresse
Type / surface
Loyer mensuel HC
Charges / taxe foncière
Indicateurs clés
Rentabilité brute
XX,XX%
Rentabilité nette
XX,XX%
Cash-flow mensuel
… €
Taux d'endettement après projet
XX,XX%
Reste à vivre après projet
… €
Apport personnel
… €
Taux de couverture (loyers / mensualité)
XXX%
Fiche de synthèse
€
Plan de financement
Emplois (coût du projet)
Prix du bien (FAI)
Frais de notaire
Frais d'agence
Travaux
Mobilier
Total emplois
Ressources (financement)
Prêt bancaire
Apport personnel
Différé (partiel ou total)
Durée / taux
Mensualité (assurance incl.)
Total ressources
Commentaire[ équilibre emplois / ressources, niveau d'apport et logique du différé ]
Plan de financement
Sommaire
Rapport d'étude
1Situation des demandeurs
2Le projet immobilier
3Étude de projet
4Simulation / Étude approfondie
5Analyse fiscale
6Bénéfices annuels / fiscalité
7Rentabilité pluriannuelle & capital amorti prévisionnel
8Analyse financière
9Taux d'endettement et reste à vivre
10Enrichissement
11Simulation de prêt
12Synthèse de l'investisseur
13Annexes
Rapport d'étude immobilière locative
❦
Documents annexés au présent rapport
Le compromis / promesse de vente
Nos 2 derniers avis d'imposition
Résultat de la micro-entreprise / entreprise / salaire
Nos 3 derniers relevés de comptes en banque
Nos justificatifs d'identité
Notre contrat de PACS / mariage
Notre justificatif de domicile de moins de 3 mois
Le bail d'habitation en cours — si applicable
Devis …
Devis …
…
Photos
Attestation vénale
Attestation de valeur locative
DPE / diagnostics énergétiques
Attestation d'assurance loyers impayés
K-bis et bilan de votre SCI et déclaration 2044 — si applicable
Échéancier de vos crédits en cours — si applicable
Liste modifiable : clique pour ajouter ou retirer des pièces. Ces documents ne sont pas joints automatiquement à ce rapport — c'est la liste des pièces à transmettre séparément à ton banquier.
Conseil — ne rien oublier
Listez ici la totalité des pièces que vous jugerez utiles. Si certaines pièces ne sont pas à votre avantage, ne les mettez pas en avant devant le banquier (photos mal faites, etc.). Il est extrêmement important de n'oublier aucun document obligatoire (ceux marqués en gras ci-dessus). Prévoyez de scanner tous vos documents afin de les transmettre par mail à votre banquier à l'issue du RDV. Si le volume numérique est trop important, envoyez-les via wetransfer.com.
Documents annexés
1
Situation des demandeurs
À rédiger
Dites qui vous êtes :
Ce que vous faites, votre occupation ;
Votre diplôme ou formation ;
Depuis quand vous travaillez chez cet employeur, ou depuis quand êtes-vous indépendant ;
Si vous empruntez à deux, faites de même avec le co-emprunteur ;
Autres charges (pensions alimentaires, prestation compensatoire…)
Total
Total
Taux d'endettement avant-projet (%)
Reste à vivre par an avant-projet (€)
Commentaire[ commentez la situation du co-emprunteur et la solidité du dossier à deux ]
1 · Situation des demandeurs
2
Le projet immobilier
Afin de construire d'ores et déjà une retraite pérenne grâce à un patrimoine « actif », notre projet est de construire une sécurité pour l'avenir et un héritage pour notre enfant.
Pour cela, je (…) me suis permis de suivre une formation sur l'investissement locatif afin d'éviter tous les pièges et impasses que le néophyte rencontre. Beaucoup de paramètres entrent en ligne de compte lors de la recherche d'un actif, et les erreurs peuvent vite coûter cher.
« L'important est d'acheter du bénéfice plutôt que du déficit. »
À développer
Projet patrimonial ou rentable ;
Expliquez surtout pourquoi vous souhaitez investir, quelles sont les raisons qui vous poussent à cela ;
Ne parlez pas de devenir rentier — cela fait peur. Restez dans un esprit « bon père de famille » ;
Soyez prêt à l'expliquer précisément au banquier : vivez votre projet ;
L'autofinancement est LE facteur clé qui fera que vous pourrez réinvestir — il faut le lui expliquer.
Photos du bien
📷
Photo du bien
Façade, extérieur, vue générale…
📷
Photo du bien
Intérieur, pièce principale, atout…
Performance énergétique — DPE
Étiquette énergie du bien : situation actuelle et performance projetée après travaux. Voir DPE en annexe.
Avant travaux
A
B
C
D
E
F340 kWh/m²·an
G
Classe F · GES F
Après travaux (projeté)
A
B
C110 kWh/m²·an
D
E
F
G
Classe C · GES B
Commentaire[ ex. : le bien sort du statut de passoire thermique (F → C) — pérennité locative sécurisée et valorisation du bien ]
2 · Le projet immobilier
3
Étude de projet
[ adresse ]
Présentez le bien en détail
L'emplacement exact du bien ;
Sa composition (nombre de pièces ou d'appartements) ;
L'état locatif actuel (locataires, depuis quand, montant des loyers, taxe foncière…) ;
La garantie loyers impayés du locataire actuel, le cas échéant ;
Insérez 1 ou 2 photos.
Présentation du projet
Introduction — présentation du bien et contexte de la vente. Ce bien, situé à Lyon 7ᵉ, est mis en vente dans le cadre d'un changement de projet d'investissement patrimonial. L'appartement, acquis en 2022, a été sélectionné pour son emplacement stratégique, à proximité des commerces, transports (métro B et tramway T1) et pôles universitaires.
Description du bien. Il s'agit d'un appartement de type T3 de 68 m², au 2ᵉ étage d'une copropriété des années 1990 bien entretenue : entrée avec rangements, séjour lumineux ouvrant sur un balcon, cuisine indépendante équipée, deux chambres, salle de bain, WC séparé. Une place de parking privative en sous-sol complète le bien.
Copropriété. L'immeuble compte 42 lots. Charges d'environ 135 €/mois (entretien des parties communes, ascenseur, espaces verts). Aucun travaux majeur à prévoir (dernier ravalement en 2018).
Situation locative. Loué depuis juin 2022 à un couple de trentenaires, tous deux en CDI (santé et enseignement). Loyers toujours réglés sans incident, volonté de rester à long terme. Loyer hors charges : 920 €, provision pour charges : 90 €, soit 1 010 €/mois. Taxe foncière : 920 €/an.
Garantie loyers impayés. Une assurance GLI a été souscrite dès la mise en location. Dossier locataire sélectionné selon les critères de l'assureur (revenus stables > 3× le loyer).
Quartier
⌖
Carte du quartier
Insérez ici une capture (Google Maps) localisant le bien et ses commodités.
Commentaire[ parlez de l'emplacement et de ses avantages : écoles / commerces / activité / entreprises… ]
3 · Étude de projet
Analyse de secteur
Sources
Croisez les données « biendansmaville » et INSEE avec les données Odysboard pour appuyer démographie, emploi et dynamisme du secteur.
Commentaire[ commentez les informations et le graphique en démontrant l'intérêt de cette ville ]
Commentaire[ parlez de l'attractivité professionnelle de la ville ]
Valeur estimative
Méthode
Il s'agit d'estimer la valeur de marché du bien, et non sa valeur d'achat. Appuyez-vous sur des sources de référence : MeilleursAgents.com, données Odysboard, attestation vénale d'un agent immobilier ou notaire, immobilier.notaires.fr, SeLoger.com. L'objectif : démontrer que vous avez acheté en dessous du prix du marché — donc qu'il s'agit d'une bonne affaire — et rassurer le banquier sur la solidité de l'investissement.
€
Capture MeilleursAgents
Prix au m² du quartier (appartement / maison).
Selon MeilleursAgents, la valeur moyenne du m² dans ce quartier est de xxx € pour un appartement. Pour les Notaires de France, elle est de xxx €. La base officielle DVF (transactions réelles, data.gouv.fr) recense quant à elle xxx €/m².
Commentaire[ détaillez votre tension et l'attractivité du bien : délai pour recevoir des candidatures, qualité des profils locataires reçus ]
Valeur locative
📈
Graphique — tension / loyers (optionnel)
Glisse ici une capture de graphique (évolution des loyers, délai de location…) si tu en as.
Commentaire[ quels loyers sont pratiqués et cohérence avec l'annonce Leboncoin → tension locative ]
Commentaire[ possibilités en courte durée SEULEMENT si vraie stratégie et que la rentabilité ne repose pas dessus — ici, la ville en général ]
Commentaire[ idem courte durée — ici, l'adresse du bien ]
3 · Étude de projet
Les travaux à réaliser
À expliquer
Expliquez quels travaux sont envisagés, pourquoi ils sont nécessaires et quelle en est la finalité. Montrez que chaque décision est réfléchie et s'inscrit dans une stratégie globale d'optimisation de la valeur du bien. Précisez si l'objectif est :
D'améliorer le potentiel de revente à terme (valeur patrimoniale) ;
D'assurer un bon rapport qualité / durabilité (coûts d'entretien futurs minimisés) ;
De viser un positionnement haut de gamme pour attirer une cible locative qualitative et maximiser les loyers.
Pour chaque poste de dépense, indiquez que des devis détaillés sont annexés (transparence, maîtrise budgétaire). Pour valoriser davantage le dossier, un logiciel de conception 3D (ex. Kozikaza) permet de visualiser le projet final et renforce la crédibilité de la présentation.
Détaillez vos postes de travaux ici…
Photos des travaux (avant / pendant / après)
📷
Photo travaux
Avant, état existant, poste à rénover…
📷
Photo travaux
Après, rendu, plan 3D…
3 · Étude de projet
4
Simulation / Étude approfondie
Introduction aux simulations
Vous n'êtes pas obligé d'avoir plusieurs stratégies. Mais si vous êtes rentable avec peu d'optimisation, montrez la stratégie basique et la stratégie optimisée pour prouver que, quoi qu'il arrive, la rentabilité est assurée. Mettez en avant votre maîtrise de la fiscalité immobilière : 95 % des « pseudo-investisseurs » ne la maîtrisent pas. Source des chiffres : données Odysboard ; au besoin, un prévisionnel comptable établi par un expert-comptable et/ou un avocat fiscaliste pour sécuriser le montage.
🧮
Capture du simulateur — « Le bien »
Prix du bien (FAI), frais d'agence, notaire, travaux amortis, meubles, prix de revente estimé, superficie, montant total du projet.
Commentaire[ cash-flow généré, hausse dans le temps, données SimLoc utilisées, différé, nombre d'années sans impôts… ]
4 · Simulation
5
Analyse fiscale
À démontrer
Expliquez en quoi votre stratégie est réfléchie et stratégique, pour démontrer votre maîtrise des éléments clés. Montrez que vous avez intégré la notion de valeur réelle (valeur de marché) et les données micro-locales. Justifiez votre choix de régime fiscal :
IS (Impôt sur les Sociétés) : souplesse de gestion, optimisation, capitalisation des bénéfices ;
IR (Impôt sur le Revenu) : intégration directe des revenus locatifs, optimisation via déduction de charges ;
L'amortissement (LMNP au réel ou société) : répartir le coût d'acquisition et des travaux sur plusieurs années réduit le résultat fiscal — un levier puissant d'optimisation.
Source des chiffres : données Odysboard, à croiser avec la valeur de marché et les données micro-locales.
Développez votre analyse fiscale ici…
5 · Analyse fiscale
6
Bénéfices annuels / fiscalité
Source
Tableau de comparaison des régimes (micro-BIC / réel / IR / IS) issu des données Odysboard.
📑
Tableau comparatif des fiscalités
Insérez le tableau de comparaison (micro-BIC / réel / IR / IS…).
Commentaire[ commentez le tableau, comparez les fiscalités et mettez en évidence votre choix par les chiffres ]
6 · Bénéfices annuels
7
Rentabilité pluriannuelle
État comptable prévisionnel du capital amorti, selon le régime fiscal retenu.
Source
État prévisionnel pluriannuel du capital amorti issu des données Odysboard.
📉
Tableau / graphique pluriannuel
Insérez l'état prévisionnel du capital amorti sur la durée du prêt.
Commentaire[ analysez l'évolution pluriannuelle et l'effet de l'amortissement ]
7 · Rentabilité pluriannuelle
8
Analyse financière
Source
Répartition des charges et bilan mensuel issus du PDF Odysboard du calculateur.
Répartition des charges
📊
Répartition des charges
Capture / PDF Odysboard du calculateur : poids de chaque poste de charges.
Commentaire[ commentez le poids des principaux postes et la maîtrise des charges ]
Bilan mensuel en régime de croisière
📅
Bilan mensuel — régime de croisière
Capture / PDF Odysboard : recettes − charges = solde mensuel une fois le bien stabilisé.
Commentaire[ solde mensuel en régime de croisière et confirmation du cash-flow positif ]
8 · Analyse financière
9
Taux d'endettement et reste à vivre
Commentaire[ parlez de votre endettement, montrez que vous en maîtrisez les rouages et qu'il vous reste de la capacité d'emprunt ]
Reste à vivre — avant projet
… €
Reste à vivre — après projet
… €
Angle gagnant
Montrez que votre reste à vivre ne diminue pas, voire qu'il augmente grâce au projet. Cet endettement n'est pas une charge supplémentaire : c'est un levier qui génère des revenus chaque mois. Cette nouvelle dette « travaille pour vous » en créant un cash-flow positif — un atout particulièrement apprécié des banquiers, car il témoigne de votre maîtrise financière.
⚖
Capture simulateur reste à vivre
Salaires, autres revenus, remboursements, pensions, charges → reste à vivre.
Source
Enrichissement total (patrimoine constitué dans le temps) issu des données Odysboard.
Au-delà du reste à vivre, ce projet construit du patrimoine : capital remboursé, valorisation du bien et trésorerie accumulée.
📈
Enrichissement total
Glissez ici la capture / le PDF Odysboard « enrichissement total ».
Commentaire[ enrichissement total sur la durée : capital amorti + valorisation + trésorerie ]
10 · Enrichissement
11
Simulation de prêt
taux 3,8 % · 25 ans
Expliquez en détail la simulation de crédit réalisée, en précisant les éléments pris en compte et la logique de vos choix. Justifiez le taux retenu au regard des conditions de marché, du profil de votre dossier et du contexte économique — cela montre à la banque que vous maîtrisez les critères d'octroi.
Rappelez l'importance du différé — qu'il soit partiel (tu ne rembourses que les intérêts et l'assurance au démarrage) ou total (aucun remboursement pendant la période, ni capital ni intérêts) : il aide à gérer la trésorerie au démarrage, le temps de finaliser les travaux, de stabiliser la location et d'assurer une mise en place sereine des revenus locatifs avant de supporter la totalité des mensualités. Précise lequel tu demandes et pourquoi : c'est un argument fort auprès de la banque.
Mettre en avant cette stratégie de lissage de trésorerie prouve que vous comprenez les rouages du crédit et que vous anticipez les enjeux de la première année d'exploitation — un signal fort de sérieux envoyé à la banque.
🏦
Capture du tableau d'amortissement
Insérez l'échéancier / la simulation de prêt.
11 · Simulation de prêt
12
Synthèse de l'investisseur
Le bien présenté dans ce rapport présente plusieurs avantages.
Tout d'abord, nous avons été agréablement surpris par le dynamisme de la ville et sa fréquentation. Quelques travaux à court terme viendront embellir le bien. La tension locative très forte prouve qu'il y a plus de demande que d'offre sur le marché immobilier de Rodez pour du T2 en meublé.
Au regard de nos projets de transmission patrimoniale et d'optimisation fiscale, le régime LMNP au réel serait le plus avantageux : il augmenterait nos revenus actuels de xxx €/an en moyenne. Ce chiffre intègre :
Une vacance locative de x mois/an ;
La totalité des frais et charges d'un investissement immobilier ;
Une prestation … xxx € ; une prestation … xxx € ;
Un devis … xxx € ; un devis … xxx € ;
Les amortissements comptables et intérêts d'emprunt.
Par ailleurs, le coût du projet (xxx €) correspond à xxx €/m², alors que l'estimation révèle xxx €/m² par l'agence experte du secteur, xxx €/m² par MeilleursAgents et xxx €/m² par immobilier.notaires.fr — soit un achat xx % sous sa valeur de marché au minimum.
Pour finir, le différé bancaire de 24 mois permettra de constituer un fonds d'urgence plus important et de bénéficier de mensualités réduites le temps des travaux.
12 · Synthèse de l'investisseur
13
Annexes
Regroupez ici l'ensemble des pièces justificatives listées en début de rapport.
📎
Pièces annexées
Compromis, avis d'imposition, relevés, devis, attestations, K-bis / bilan, photos…